Modelo de Convenção de Condomínio

Modelo de Convenção do Condomínio Edifício “_”

Um modelo de convenção de condomínio que busca inovar em vários dispositivos, incluindo: adaptação à lei que permite o protesto (Lei 13.160/2008 do Estado de São Paulo); alternativa de cobrança de débitos por empresa especializada (empresa de cobrança); requisitos detalhados de procurações e votação em assembléias, a fim de evitar transtornos; para prevenir eventual retardamento na elaboração de atas, há prazos definidos e multa para o secretário, o presidente ou o síndico, etc. Correções e sugestões serão muito bem-vindas. Obrigado. — Ricardo Feitosa Vasconcelos.

Versão: Outubro de 2008

Autores: Ricardo Feitosa Vasconcelos e Sandra Cristina Martins Vasconcelos

 1. JUSTIFICATIVA

 A convenção é a “lei interna” do condomínio. Assim, convém meditar todas as implicações futuras do texto a ser aprovado, tendo em vista a dificuldade e os custos de sua modificação, e que não desça a muitos detalhes, a fim de evitar repetição do previsto em lei, desatualização prematura, necessidade de alteração a curto prazo e descrédito.

Os pormenores de convivência devem ser tratados na parte da Convenção a isso destinada, denominada “Regimento Interno” (atual denominação do regulamento interno, conforme o Código Civil de 2002, artigo 1334, inciso V), bem como pelas decisões de assembléias etc.

Considerando a sugestão oferecida na AGE de _ último, criando um grupo para estudar a atualização, e que a norma em vigor foi redigida há vinte anos ([ano]), quando o edifício era recém-construído, elaboramos o presente anteprojeto.

Os textos que descrevem fisicamente o condomínio não necessitam de alteração, exceto para fazer constar construções feitas posteriormente.

 2. PROPOSTA:

 

Re-ratificação da Convenção do Condomínio Edifício “_”

 

Os abaixo-assinados, proprietários (ou titulares de direitos de aquisição) das unidades autônomas do Condomínio Edifício “_”, situado à [rua], [nº], [bairro], [cidade], [sigla do estado], pelo presente instrumento particular, na forma e consoante o disposto na legislação, estabelecem a presente Convenção de Condomínio a que se submetem, re-ratificando a Convenção de Condomínio anterior:

 

Capítulo I – DA DISCRIMINAÇÃO DAS PARTES DE PROPRIEDADE EXCLUSIVA E DAS PARTES DE CONDOMÍNIO, COM ESPECIFICAÇÃO DAS ÁREAS

 

Artigo 1º. Permanecem em vigor os dispositivos da Convenção de [ano] que descrevem fisicamente o Condomínio, com ressalva do discriminado a seguir, a título de correção ou atualização sobre as áreas comuns: _.

 

Parágrafo único. Ficam revogados todos os demais dispositivos da Convenção de [ano].

 

Artigo 2º. Constituem propriedade comum do Condomínio havidas como inalienáveis e ligadas às demais coisas, todas aquelas que por sua natureza ou função, sejam de uso comum, e muito especialmente as seguintes: o terreno sobre o qual se assenta o edifício, as fundações, os montantes, as colunas, as vigas, os pisos de cimento armado, as escadas e partes externas do edifício, as fundações, os ornamentos da fachada, os halls de entrada e de escada, os encanamentos, troncos de entrada de água, luz, telefone e televisão e Internet a cabo, troncos de saída de esgoto, as calçadas, elevadores e poços.

 

Capítulo II – DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES E DO MODO DE USAR AS COISAS E SERVIÇOS COMUNS

 

Artigo 3º. O condômino, no exercício de seus direitos, para uso e gozo do condomínio e da unidade que lhe pertence deverá observar, além das condições constantes da presente Convenção, as seguintes:

 

a) No interior de cada unidade, o respectivo proprietário ou os ocupantes terão a liberdade de ação compatível com as normas de boa ordem, bons costumes, segurança, sossego, saúde e bem-estar dos demais condôminos ou ocupantes das demais unidades.

 

b) Sem prejuízo da estrita observância dessas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo do prédio ou suas dependências e serventias comuns, será decidido por deliberação dos senhores condôminos, nas formas adiante previstas.

 

c) Todas as reclamações ou exigências dos condôminos, relativas ao uso e gozo do prédio em dependências ou serventias comuns, à sua conservação e limpeza, serão levadas ao conhecimento do Zelador ou do Síndico, conforme a natureza do assunto, que determinará as providências necessárias.

 

d) Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de sua dependência e bem assim pelos das que, com seu consentimento, ingressarem no edifício.

 

e) A cada condômino é lícito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades comuns do prédio, desde que não prejudique iguais direitos dos demais proprietários, nem suas condições materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do Edifício.

 

Artigo 4º. Todas as instalações internas dos seguintes serviços, pertencentes a cada proprietário singular: água, esgoto, eletricidade, telefone, ligação à antena coletiva de televisão, e, quando houver, televisão e Internet a cabo, serão reparadas à custa do respectivo proprietário quando o estrago verificado não chegar às linhas-troncos, assim como não ultrapassar o assoalho ou piso, portas, janelas, persianas, lustres, aparelhos sanitários ou qualquer pertence de cada propriedade autônoma.

 

Parágrafo 1º. Quando o estrago se verificar nas linhas-troncos e não for causado por qualquer condômino ou ocupante de unidade autônoma, os reparos correrão por conta de todos os condôminos.

 

Parágrafo 2º. Quando ficar apurado pelo Síndico que o estrago verificado nas linhas-troncos tenha sido causado, direta ou indiretamente, por determinado(s) condômino(s) ou ocupante(s) de unidades autônomas, os reparos correrão por conta deles.

 

Artigo 5º. As vagas de garagem somente poderão ser alugadas, ou cedidas a outro título jurídico, para moradores do Condomínio, sendo vedados a compra e venda ou outro negócio de caráter permanente em separado da unidade a que a vaga pertença.

 

Artigo 6º. Considerando haver grande demanda por vagas de garagem, aquelas alugadas pelo Condomínio poderão ser submetidas a sistema de rodízio periódico e sorteio de locatários, a ser definido em Assembléia e executado pelo Síndico e Administradora.

 

Capítulo III – DOS ENCARGOS, FORMA E PROPORÇÃO DAS CONTRIBUIÇÕES DOS CONDÔMINOS PARA AS DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E FUNDO DE RESERVA.

 

Artigo 7º. Todos os proprietários das unidades são obrigados a pagar os impostos e taxas sobre as partes comuns do edifício, o prêmio de seguro, os encargos de administração, ordenados do zelador, porteiros e demais funcionários, as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e as despesas de reparação, vazamentos, impermeabilizações, bombas, elevadores etc.

 

Parágrafo 1º. Considerando que as áreas privativas de todas as unidades autônomas do Condomínio são praticamente idênticas entre si, bem como para facilitar os cálculos, as despesas serão divididas igualmente pelo número de unidades ([número por extenso]), como já é de praxe.

 

Parágrafo 2º. O critério da repartição proporcional às frações ideais poderá ser utilizado, a critério da Assembléia, apenas em despesas extraordinárias relativas a obras ou manutenção da edificação.

 

Parágrafo 3º. Nenhum rateio ou lançamento extraordinário para os condôminos, a qualquer título, será feito sem a devida autorização por Assembléia.

 

Parágrafo 4º. A renúncia ou o não-exercício de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

 

Artigo 8º. Conforme deliberação de Assembléia Geral, poder-se-á instituir ou abolir Fundo de Reserva, cuja contribuição será obrigatória nos termos do artigo anterior, com a finalidade de realizar despesas não previstas no orçamento e/ou fazer provisão para o décimo-terceiro salário dos funcionários.

 

Parágrafo 1º. A alíquota, a ser fixada, aumentada ou reduzida em Assembléia, não poderá ser superior a 10% (dez por cento) do valor das contribuições condominiais ordinárias.

 

Parágrafo 2º. O Fundo de Reserva deverá ser obrigatoriamente depositado em conta poupança ou aplicação financeira de baixo risco até o último dia útil do mês corrente do pagamento da contribuição de Condomínio, e seu montante somente poderá ser retirado, total ou parcialmente, da instituição financeira a fim de ser aplicado na finalidade aprovada em Assembléia.

 

Parágrafo 3º. A Assembléia poderá instituir, como receitas vinculadas ao Fundo, aquelas não-provenientes das contribuições condominiais ordinárias, tais como aluguel de _.

 

Artigo 9º. Cada condômino concorre nas despesas de Condomínio, Fundo de Reserva e demais débitos aprovados em Assembléia, segundo as normas legais e desta Convenção, a vencerem no dia 8 (oito) de cada mês, salvo outra data mensal de vencimento que venha a ser fixada por Assembléia.

 

Parágrafo 1º. São responsáveis solidários o proprietário, os titulares de direitos de aquisição da unidade, ou os seus ocupantes a qualquer título.

 

Parágrafo 2º. Após o vencimento serão cobrados juros moratórios simples de 1% (um por cento) ao mês e multa de 2% (dois por cento), conforme previsto no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, bem como correção monetária, sem prejuízo de outras medidas cabíveis.

 

Parágrafo 3º. Caso o percentual máximo dos juros ou da multa venha a ser aumentado ou reduzido por lei, passará a vigorar automaticamente no Condomínio, sem necessidade de alteração no texto da presente Convenção.

 

Parágrafo 4º. Completados 90 (noventa) dias em mora, a Administradora ou o Síndico deverão promover uma ou mais das seguintes medidas: protesto e/ou cobrança por meio de empresa especializada e/ou medidas judiciais cabíveis, a seu critério, conforme entenderem mais conveniente aos interesses do Condomínio. As negociações e termos por escrito de eventual acordo amigável deverão ser elaborados e assinados pelas partes no referido prazo. A assinatura de acordo suspende as providências antes mencionadas, que continuarão suspensas enquanto estiver sendo cumprido.

 

Artigo 10º. Caberá ao Síndico ou à Administradora arrecadar as contribuições dos condôminos, mediante cobrança bancária ou outro meio eficaz.

 

Parágrafo 1º. Compete ao Síndico ou à Administradora promover, por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas, tendo, qualquer deles independentemente do outro, legitimidade ativa na representação condominial em juízo.

 

Parágrafo 2º. A ação judicial será proposta quando completados três meses consecutivos ou cinco meses alternados de inadimplência, sem prejuízo de eventuais medidas judiciais ou extrajudiciais imediatas a fim de resguardar os direitos do Condomínio, sendo dispensada, em qualquer dessas hipóteses, autorização ou ratificação por Assembléia.

 

Parágrafo 3º. As obras que interessarem à estrutura integral da edificação, ou conjunto de edificações ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares do direito à aquisição da unidade, mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia.

 

Artigo 11. É vedado ao condômino ou morador inadimplente para com o Condomínio, enquanto não quitar a dívida, ou firmar acordo, ou estiver cumprindo-o, sem prejuízo de outras proibições da Legislação ou desta Convenção:

 

  • a) Alugar e/ou utilizar, ainda que em nome de outra pessoa, vaga de garagem alugada pelo Condomínio.
  • b) Alugar e/ou utilizar, ainda que em nome de outra pessoa, qualquer dos salões de festas.

 

Artigo 12. É proibido o depósito de contribuição de condomínio em conta bancária sem o depositante se identificar por escrito, mediante apresentação do respectivo comprovante, sob pena de não poder alegar o pagamento.

 

Artigo 13. Os critérios e valores de reajuste da contribuição de condomínio serão previamente aprovados em Assembléia, sem periodicidade específica, proibido, no entanto, mais de um aumento dentro do período de um ano contado do aumento anterior.

 

Artigo 14. O condômino que aumentar despesas comuns, por motivo de seu interesse, deverá pagar no devido tempo o excesso a que der causa, sob pena de perda de direito de voto e demais cominações desta Convenção.

 

Capítulo IV – DA ADMINISTRAÇÃO

 

Artigo 15. Será o Condomínio administrado obrigatoriamente por um Síndico, pessoa física proprietária nele residente, e, facultativamente, por uma Administradora, pessoa jurídica especializada que assessorará o Síndico, o Subsíndico e o Conselho nas respectivas funções.

 

Parágrafo 1º. O Síndico, o Subsíndico, seu colaborador, e os membros do Conselho Consultivo serão eleitos, bem como escolhida a Administradora, por maioria de votos dos condôminos presentes à Assembléia.

 

Parágrafo 2º. Os candidatos a Síndico e Subsíndico disputarão as eleições em chapas, objetivando coerência de propósitos entre ambos nas atividades desenvolvidas.

 

Parágrafo 3º. Será eleito, por maioria de votos dos condôminos presentes à Assembléia, um Conselho Consultivo constituído de três condôminos, cuja função será assessorar o Síndico e a Administradora na solução dos problemas que digam respeito ao Condomínio, inclusive verificando e ajudando no controle das respectivas contas.

 

Parágrafo 4º. O mandato do Síndico, Subsíndico e Conselho Consultivo será de dois anos, permitindo-se reeleições sem limite de vezes.

 

Parágrafo 5º. Caso não haja, na época devida, eleições e exercício dos eleitos, os mandatos em vigor do Síndico e do Subsíndico serão prorrogados tacitamente após o término do biênio, não podendo essa situação ultrapassar 3 (três) meses.

 

Parágrafo 6º. O Síndico poderá ser destituído pela prática de irregularidades ou por ausência de prestação de contas, pelo voto dos presentes a Assembléia, cuja convocação preveja essa matéria, que representem dois terços (2/3) da totalidade das unidades.

 

Parágrafo 7º. A destituição do Síndico implica, automaticamente, na do Subsíndico, tendo em vista comporem a mesma chapa.

 

Parágrafo 8º. Somente terá validade a deliberação de destituição caso sejam eleitos, na mesma oportunidade, os novos ocupantes de ambos os cargos.

 

Artigo 16. Ao Síndico, além das funções previstas decorrentes de seu cargo, previstas na legislação, compete especialmente:

 

a) superintender a administração geral do Edifício e fazer observar o Regimento Interno do prédio;

b) nomear, admitir e demitir os empregados do Condomínio, fixando-lhes os vencimentos de acordo com a verba estabelecida no orçamento do ano;

c) adquirir os materiais de consumo do Condomínio, conciliando da melhor forma possível os princípios de melhor preço e melhor qualidade;

d) contratar prestadores de serviços, conciliando da melhor forma possível os princípios de melhor preço, melhor qualidade, confiabilidade (referência de bons serviços prestados ao Condomínio) e livre concorrência de mercado (que não implica, necessariamente, a realização de licitação formal);

e) receber as quotas mensais ou outras contribuições dos condôminos, dando-lhes a devida aplicação;

f) ordenar e fiscalizar as obras de caráter de urgente ou não, ou adquirir o que for necessário para a boa conservação do Edifício;

g) manter a escrituração e a contabilidade em ordem em livros próprios, à disposição do Conselho Consultivo;

h) apresentar, por ocasião da reunião anual, as contas da administração referente ao exercício em questão, exibindo os respectivos documentos e comprovantes;

i) cumprir as deliberações da Assembléia;

j) representar o Condomínio ativa ou passivamente perante órgãos públicos, inclusive em ações judiciais, bem como perante instituições privadas ou pessoas físicas;

 

Artigo 17. Ao Síndico que deixar de cumprir qualquer dever elencado na lei ou no artigo anterior será aplicada multa no valor de até 5 (cinco) contribuições ordinárias de condomínio, conforme a gravidade da infração, a ser avaliada e aprovada em Assembléia Geral.

 

Artigo 18. Mediante aprovação em Assembléia o Síndico poderá ter isenção quanto às contribuições ordinárias de Condomínio, a título de gratificação em razão do cargo, sem natureza trabalhista.

 

Parágrafo 1º. A isenção prevista neste artigo não é válida para contribuições extras de rateio eventualmente aprovadas em Assembléia.

 

Parágrafo 2º. Fica mantida em vigor a atual isenção de que goza o Síndico, até eventual deliberação em contrário da Assembléia.

 

Artigo 19. Ao Conselho Consultivo compete, além do estabelecido na legislação:

 

a) agir coletivamente e orientar o Síndico, quando solicitado, sobre assuntos de interesse do Condomínio;

b) encaminhar e dar parecer sobre as contas do Síndico.

 

Parágrafo único. Dentre os membros do Conselho Consultivo será escolhido um Presidente, a quem competirá substituir o Síndico ou o Subsíndico em seus impedimentos eventuais.

 

Artigo 20. Qualquer dos membros do Conselho Consultivo poderá ser destituído pela prática de irregularidades, pelo voto dos presentes a Assembléia, cuja convocação preveja essa matéria, que representem dois terços (2/3) da totalidade das unidades.

 

Artigo 21. A escolha de nova empresa Administradora será previamente aprovada em Assembléia.

 

Capítulo V – DO MODO E DO PRAZO DA CONVOCAÇÃO DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS DOS CONDÔMINOS E DO QUÓRUM PARA OS DIVERSOS TIPOS DE VOTAÇÃO

 

Artigo 22. No primeiro trimestre de cada ano será realizada a Assembléia Geral Ordinária dos condôminos, que deverão tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a apreciação do orçamento elaborado pelo Síndico e Administradora, contas relativas ao exercício anterior e outros assuntos de interesse geral.

 

Parágrafo 1º. As Assembléias Gerais Ordinárias serão convocadas pelo Síndico, com antecedência mínima de sete dias corridos, através de fixação de edital de convocação em quadro de aviso no interior do edifício e/ou envio de cartas registradas ou entregues na portaria sob protocolo.

 

Parágrafo 2º. As Assembléias Gerais Extraordinárias serão convocadas a qualquer tempo pelo Síndico ou por um grupo de condôminos que represente no mínimo a quarta parte do total de unidades, com antecedência mínima de dois dias corridos, observada a forma de comunicação prevista no parágrafo anterior.

 

Parágrafo 3º. Os condôminos, no caso de ausência ou impedimento, poderão outorgar procuração e a Assembléia rejeitará, constando em ata, o instrumento de mandato que não atender aos seguintes requisitos, além dos estabelecidos por lei:

 

a) Cada procurador, que pode ou não ser morador, representará tão-somente um condômino.

b) O procurador que também for morador não poderá estar inadimplente com o Condomínio.

c) A procuração, quando for particular, dispensa registro em cartório, porém necessita de reconhecimento da firma.

d) O prazo de validade da procuração particular, independentemente do que nela constar, é somente para a Assembléia em questão. A procuração pública poderá estipular qualquer prazo de validade, mesmo que indeterminado.

 

Parágrafo 4º. As reuniões ordinárias e extraordinárias, para que possam ser realizadas em primeira convocação, exigem quórum mínimo de 1/3 (um terço) dos votos totais. Na segunda convocação, a ser realizada 30 (trinta) minutos após, a instalação ocorrerá com qualquer quórum.

 

Parágrafo 5º. As decisões dos condôminos serão tomadas na primeira convocação por maioria absoluta dos votos válidos ou, na segunda convocação, por maioria simples de votos dos condôminos presentes, com exceção dos casos em que expressamente se exigir outro quórum.

 

Parágrafo 6º. As decisões tomadas nas Assembléias obrigam a todos os condôminos.

 

Parágrafo 7º. Para a elaboração da ata, serão observados os prazos sucessivos a seguir, sob pena de multa para o responsável pelo atraso:

 

a) redação, revisão e assinatura pelo Secretário da Assembléia, e entrega ao Presidente sob protocolo: 2 (dois) dias corridos;

b) revisão e assinatura pelo Presidente, e entrega ao Síndico sob protocolo: mais 2 (dois) dias corridos;

c) registro em cartório e publicação pelo Síndico, mediante fixação de cópia em quadro de aviso no interior do edifício, bem como envio aos condôminos por carta registrada ou entrega na portaria sob protocolo: mais 4 (quatro) dias corridos.

 

Parágrafo 8º. A cada unidade corresponderá um voto, e em caso de empate a decisão será do Síndico.

 

Parágrafo 9º. Não poderão votar os condôminos que estiverem em atraso com qualquer cota de despesas condominiais, normal ou extraordinária, ou ainda inadimplentes por multas, aluguéis ou quaisquer outros débitos perante o Condomínio, ajuizados ou não.

 

Parágrafo 10º. Logo após a primeira ou a segunda convocação, conforme o caso, o Presidente verificará se os presentes satisfazem os requisitos para opinar e votar. Somente os habilitados a opinar e votar assinarão a lista de presença. Passada essa fase, não se habilitará nenhum retardatário sob qualquer pretexto, ainda que de mero atraso. As reclamações a respeito e os motivos de eventuais rejeições constarão da ata, que será lançada em livro próprio, rubricado pelo Síndico, que o conservará em seu poder, à disposição dos condôminos para exame.

 

Capítulo VI – DA FORMA DE APROVAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO

 

Artigo 23. O Regimento Interno – conjunto de normas que disciplinam o cotidiano do Condomínio – será redigido ou alterado pelo Síndico em conjunto com o Conselho Consultivo. A seguir, ficará por um mês à disposição dos condôminos que quiserem examiná-lo e opinar. Passado esse prazo sem qualquer sugestão ou impugnação, por escrito, ficará automaticamente aprovado, bastando para vigorar a sua publicação por uma das formas aplicáveis às atas de assembléias. Em caso de sugestão ou impugnação, estas serão incluídas na pauta da próxima Assembléia, para decisão.

 

Parágrafo único. Consideram-se parte integrante do Regimento Interno, para todos os efeitos, as mensagens informativas, de advertência ou regulamentares das placas afixadas nas áreas comuns do Condomínio.

 

Capítulo VII – DAS OBRIGAÇÕES CONDOMINIAIS E DAS PENALIDADES

 

Artigo 24. É defeso a qualquer condômino:

 

a) Alterar a forma externa da fachada e das demais partes comuns; poderá, entretanto, fazer obra que modifique a porta de entrada da respectiva unidade, desde que não altere sua dimensão;

b) decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades diferentes das empregadas no conjunto da edificação;

c) colocar roupas, toalhas, tapetes, bandeiras, flâmulas, faixas etc. estendidos nas janelas;

d) não depositar o lixo no local determinado ou depositá-lo sem observar o dia e o horário previstos no Regimento;

e) lavar tapetes ou outros objetos nas partes comuns do Edifício;

f) ceder a vaga de garagem sem comunicação imediata por escrito ao Síndico;

g) praticar jogos ou divertimentos na garagem ou em qualquer outra área comum do Edifício a isso não destinada;

h) não solicitar ou valer-se de serviço de funcionário do Condomínio para fins particulares, durante seu horário de expediente;

i) destinar à unidade utilização diversa da finalidade do prédio (residencial);

j) praticar atos ou omissões nocivos ou perigosos ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;

k) embaraçar o uso das partes comuns;

l) violar ou extraviar correspondências de outros moradores;

m) estacionar veículo em área não demarcada, ou em área de outro morador, ou ainda indevidamente nas vagas de carga e descarga, conforme dispuser o Regimento;

n) produzir sons de qualquer tipo que incomodem o sossego alheio;

o) promover atos atentatórios aos bons costumes, tais como gritos, palavras indecorosas, falta de urbanidade e outros;

p) impedir a entrada do Síndico no apartamento, em casos de inegável urgência e interesse do Condomínio;

q) permitir a entrada no Condomínio ou manter no apartamento animais perigosos, ou de grande porte, ou que tenham a possibilidade, ainda que eventual, de emitir sons passíveis de incômodo ao sossego alheio ou de transmitir doença infecto-contagiosa.

r) usufruir de ligação clandestina de serviço relacionado no artigo 4º desta Convenção, de titularidade de outro condômino ou do Condomínio.

s) violar outras disposições da legislação, da presente Convenção e do Regimento Interno.

 

Parágrafo 1º. O transgressor estará sujeito às seguintes penalidades por infração:

a) multa no valor de 1 (uma) contribuição ordinária de condomínio;

b) em caso de reincidência no mesmo ou em outro tipo de infração, no período de 2 (dois) anos, multa no valor de 3 (três) contribuições ordinárias de condomínio;

c) nas demais reincidências no mesmo ou em outro tipo de infração, no período de 2 (dois) anos, multa no valor de 5 (cinco) contribuições ordinárias de condomínio;

d) suspensão do direito de opinião, voto e representação nas Assembléias, se estiver inadimplente com o pagamento das contribuições condominiais, ordinárias ou extraordinárias, ou ainda inadimplente por multas, aluguéis ou quaisquer outros débitos perante o Condomínio, ajuizados ou não.

 

Parágrafo 2º. Independentemente de quem tenha sido o infrator, a multa será sempre aplicada ao proprietário ou ao titular de direitos de aquisição da unidade, que poderá acionar regressivamente o causador do dano, após pagá-la.

 

Parágrafo 3º. Além das penalidades estabelecidas no parágrafo primeiro, o morador será compelido, quando for o caso, a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, sem prejuízo das medidas judiciais e extrajudiciais cabíveis, a serem tomadas pelo Síndico e pela Administradora.

 

Parágrafo 4º. As infrações previstas acima nas letras de “j” até “s” também podem sujeitar o responsável a multa(s) por reiterado comportamento anti-social (Código Civil, artigo 1337, parágrafo único).

 

Parágrafo 5º. Da imposição de multa a condômino que tenha infringido a presente Convenção ou o Regimento Interno, cabe recurso a ser interposto no prazo de 10 (dez) dias da notificação. O recurso será avaliado e decidido na próxima Assembléia Ordinária ou Extraordinária a se realizar.

 

Artigo 25. Constitui obrigação dos moradores manter atualizados perante o Síndico, para cadastro e controle, os dados dos respectivos veículos que estacionam nas vagas do edifício, a saber: marca, modelo, cor e placa.

 

Artigo 26. Constitui obrigação dos proprietários não-moradores manterem atualizados perante o Síndico, para cadastro, comunicação, correspondência e notificações, os seus endereços domiciliares e números de telefone. Sem prejuízo desse dever, faculta-se acrescentar ao cadastro, validamente para os mencionados efeitos, endereço de correio eletrônico (e-mail). A comunicação, correspondência ou notificação será considerada válida ainda que desatualizados ou incorretos os dados cadastrados.

 

CAPÍTULO VIII – DISPOSIÇÕES GERAIS

 

Artigo 27. Todos os proprietários, moradores, ocupantes de unidades a qualquer título, visitantes, funcionários do Condomínio e prestadores de serviços obrigam-se, por si, seus herdeiros e sucessores pelo fiel cumprimento desta Convenção, do Regimento Interno e das demais normas do Condomínio.

 

Artigo 28. O conhecimento e a aplicabilidade desta Convenção, do Regimento Interno e das demais normas do Condomínio será presumido de forma absoluta, ainda que não mencionado em contrato.

 

Artigo 29. Os casos omissos serão resolvidos pelo Síndico, com assistência do Conselho Consultivo, observada a legislação aplicável e recomendando-se a aplicação da jurisprudência predominante, quando cabível.

 

Artigo 30. Fica eleito o foro da comarca desta Capital, com renúncia expressa a qualquer outro, para dirimir qualquer ação ou dúvida que, direta ou indiretamente, decorra da presente Convenção.

 

[Cidade], [data por extenso].

 

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25 comentários sobre “Modelo de Convenção de Condomínio

  1. Parabéns aos responsáveis pela elaboração dessa convenção de condomínio. Ajudou-me bastante na formalização da minuta da nossa convenção para ser aprovada em assembleia.
    Um abraço,
    Ivana Meireles

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  2. Tempos após a publicação do Modelo, veio uma ideia importante: a inclusão de uma cláusula de isenção de responsabilidade civil por eventuais danos a veículos, automotores ou não, que se encontrem parados ou transitando, tanto nas vias internas comuns quanto nas vagas de estacionamento. Pelo que sei, essa cláusula (QUE NÃO ESTÁ ACRESCENTADA NO MODELO) tem força judicial em favor dos condomínios que a possuem.

    Ricardo.

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  3. Será muito util o trabalho de voces. Que Deus continue inspirando-os e motivando a ajudar o próximo.
    Tenho uma duvida sobre medida padrão para garagens em área comum dentro do condomínio residencial. Voces poderiam ajudar ?
    O condomínio fica em SAO JOSE DOS CAMPOS/SP.
    Agradeço antecipadamente.
    otaviaguedes@uol.com.br

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    • Prezada Otávia, tenho por padrão o seguinte:

      Não posso fornecer-lhe a resposta solicitada porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações para casos específicos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também outro dispositivo específico que impede os funcionários do Poder Judiciário, como eu, de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da OAB), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.

      Agradeço a visita e espero que continue apreciando o blogue!

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  4. Olá ! Por gentileza, gostaria de esclarecimento sobre:

    a)Nota-se que nesse estatuto, o síndico e o conselho consultivo compõem corpo fundamental nas decisões do condomínio. Portanto o subsíndico não aparece nessas decisões. Hoje ocupo cargo de subsíndico e não sou informado e nem participo das decisões, daí fico preocupado se houver alguma ação errada desse grupo, se haverá alguma co-responsabilidade sobre a minha pessoa ?

    b) As partes externas do edifíco constituem propriedade comum do condomínio, portanto gostaria de saber, se a troca/manutenção nas caixas externas dos aparelhos de ar condicionado, são de responsabilidade do condomínio? Agaurdo retorno. Edvaldo Leoncio (ed_leoncio @ hotmail.com)

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    • Prezado Edvaldo, infelizmente não posso ajudá-lo em seu problema, que fica publicado para eventuais comentários de terceiros.
      Conforme advertido na página deste blogue, intitulada “Nós, autores… nosso e-mail… e avisos legais” (http://sendajuridica.wordpress.com/about/):
      “Sobre perguntas específicas enviadas pelos internautas, não podemos respondê-las porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações de casos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também um dispositivo que impede os funcionários do Poder Judiciário de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da Ordem), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.”
      Obrigado.
      Ricardo

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    • Amigo, você tem um problema interno de administração. se não é chamado a participar das decisões deve rever sua posição. A responsabilidade também é sua, inclusive na qualidade de Condômino.

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  5. Olá, me chamo Fernando e gostaria de saber se vcs podem me orientar pois vivo um dilema em meu condominio, foi votado em reunião a colocação de cãmeras de segurança em nosso condominio eu gostaria de saber ate onde somos obrigados por lei a pagar estas dispesas extras porque junto com isso vem a clocação de uma lixeira extintores tudo ao mesmo tempo, isso não feito com o fundo de reservas? ou não? nosso condominio ja pagamos e ficou decidido um valor e dentro deste valor salvar fundo de reservas para dispesas extras?

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    • Prezado(a) leitor(a), infelizmente não posso ajudá-lo em seu problema, que fica publicado para eventuais comentários de terceiros.
      Conforme advertido na página deste blogue, intitulada “Nós, autores… nosso e-mail… e avisos legais” ():
      “Sobre perguntas específicas enviadas pelos internautas, não podemos respondê-las porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações de casos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também um dispositivo que impede os funcionários do Poder Judiciário de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da Ordem), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.”
      Obrigado.
      Ricardo

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  6. boa noite! gostaria de pedir uma ajuda!! nosso predio é novo e estamos querendo montar um estatuto, sou a sindica, e nao sei como fazer, gostaria de criar normas, multas, e colocar tudo no estatudo, vcs poderiam me ajudar???

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    • Prezado(a) leitor(a), infelizmente não posso ajudá-lo em seu problema, que fica publicado para eventuais comentários de terceiros.
      Conforme advertido na página deste blogue, intitulada “Nós, autores… nosso e-mail… e avisos legais” ():
      “Sobre perguntas específicas enviadas pelos internautas, não podemos respondê-las porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações de casos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também um dispositivo que impede os funcionários do Poder Judiciário de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da Ordem), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.”
      Obrigado.
      Ricardo.

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  7. Sou síndica, eu posso pedir que um condômino retire objetos que ele deixa em seu box de garagem? Isto é armário, pneus e caixas com lenha.

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    • Prezado(a) leitor(a), infelizmente não posso ajudá-lo em seu problema, que fica publicado para eventuais comentários de terceiros.
      Conforme advertido na página deste blogue, intitulada “Nós, autores… nosso e-mail… e avisos legais” ():
      “Sobre perguntas específicas enviadas pelos internautas, não podemos respondê-las porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações de casos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também um dispositivo que impede os funcionários do Poder Judiciário de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da Ordem), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.”
      Obrigado.
      Ricardo-

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  8. Olá!
    Quero antes de mais nada parabeniza-los pelo belo trabalho feito e a disponibilidade do mesmo para nós internautas.
    Sou morador de um bloco e gostaria de saber se é lícito ao inquilino o pleito de síndico?
    Valeu!!

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    • Prezado Gildácio, obrigada pelo seu elogio, que é também um incentivo. Desculpe pela demora em responder. O artigo 1347 do Código Civil/2002 prevê que o síndico “poderá não ser condômino”. Essa disposição, por se originar em lei, tem hierarquia superior e prevalece sobre eventual disposição em contrário da sua convenção de condomínio.
      Atenciosamente,
      Sandra Cristina

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  9. SOU SÍNDICO DE UM CONDOMÍNIO QUE ESTÁ TUDO ABANDONADO, E TENHO QUE RECOMEÇAR DO ZERO COM TODAS AS NORMAS. E, MEU CAMARADA!! FICO MUITO AGRADECIDO PELO MODELO E ORIENTAÇÕES. MUITO OBRIGADO.

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  10. Sou sindico de um condominio e estou passando por um transtorno muito grande.
    existe aqui uma pessoa que se intitula advogado e que quer fazer balderna colcando o som altomotivo bem alto na área da pscina e até mesmo em frente ao apartamento que ele reside,pois é terreo e é do primo dele que mora junto.
    O que podemos fazer pois ainda não temos o CNPJ do condominio por motivo que a C.E.F. ainda não nos passou a propriedade, pois o investimento é considerado inacabado.

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    • Prezado Alexandre,
      Não é o CNPJ que confere a propriedade. No seu caso existe um condomínio de fato, mas ainda não de direito. Isso não impede que você busque a solução do problema. É necessário que você tenha por escrito a ata que o elegeu. Se você foi escolhido apenas verbalmente, precisa providenciar por escrito junto aos demais moradores. Com relação ao causador do problema, você deve inicialmente notificá-lo por meio de carta registrada com aviso de recebimento, usando de sua qualidade de síndico, ou seja, em nome de todos os demais condôminos, advertindo-o de que deve cessar essa conduta, até por caracterizar comportamento antissocial e, eventualmente, contravenção penal, que dá direito a fazer “queixa” na delegacia (artigo 42, inciso III, da Lei das Contravenções Penais – “Perturbação do trabalho ou do sossego alheios”). Feito isso, se o comportamento não cessar, você (em nome do condomínio, com a referida ata de eleição) pode pedir uma audiência de conciliação para evitar um processo (informe-se no fórum de sua cidade) e, se isso não resolver, constituir um advogado para entrar com o processo cabível. Se já houver convenção no seu condomínio, pode também aplicar a multa que estiver prevista, observando, no entanto, que ele (como qualquer pessoa) tem direito à defesa, por mais absurdos que sejam os argumentos.
      Informações gerais sobre conciliação: http://www.cnj.jus.br/programas-de-a-a-z/acesso-a-justica/conciliacao
      Atenciosamente,
      Sandra Cristina.

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