Condomínio — limite máximo dos juros de mora

O limite máximo dos juros de mora devidos nas contribuições ao condomínio é um assunto importante, — porém, pouco analisado, — notadamente em razão da vigência do Código Civil de 2002, cujo artigo 1336 § 1º estabelece, em tese, liberdade para que sejam convencionados, e, em não o sendo, o dispositivo fixa-os à razão de um por cento ao mês (1% a.m.).

Em pesquisa na Internet, efetuada em 50 acórdãos recentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo a respeito de multa e juros em cobrança de condomínio, constata-se que apenas três (Apelações Cíveis nºs 1.187.555-0/9, 1.123.169-0/7 e 1.180.400-0/8) cuidam do assunto taxa máxima de juros, limitando-a ao referido percentual, mediante interpretação sistemática do ordenamento jurídico, em especial o artigo 406 do Código, mesmo que haja previsão de convenção ou assembléia fixando taxa superior.

Por outro lado, nessa pesquisa não se localizou qualquer decisão do STJ a respeito.

Quanto à doutrina, de modo parecido, existe pouco material na Internet. No sentido dos precedentes mencionados, cabe destacar a bem elaborada página do Secovi, que desenvolve 80 perguntas e respostas sobre condomínio, cuja questão nº 7 trata do assunto e segue transcrita:

“7 – Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará ‘… sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…’. O entendimento predominante a respeito do assunto é que, mesmo com a entrada em vigor do novo Código Civil, os juros convencionais moratórios continuam limitados à taxa mensal de 1%, em face da interpretação conjugada do artigo acima citado com os arts. 406 do novo Código Civil, 161, § 1º, do Código Tributário Nacional e 1º a 5º da Lei da Usura (Decreto nº 22.626/33). Exemplifica tal entendimento o Enunciado nº 20 da Jornada de Direito Civil, encontro de notáveis promovido periodicamente pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal (www.jf.jus.br [link atual]). É, pois, temerário, que os condomínios edilícios alterem suas Convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12% ao ano, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. Em realidade, o permitido no art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.”

A fixação da taxa de modo mais conservador afigura-se de evidente importância para reforçar a segurança jurídica do condomínio, cabendo a cada comunidade condominial refletir sobre os riscos e benefícios de optar pela fixação duma taxa superior, que dará margem a impugnação bastante defensável, a despeito da literalidade do dispositivo específico (artigo 1336 § 1º).

Ricardo Feitosa Vasconcelos

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11 comentários sobre “Condomínio — limite máximo dos juros de mora

  1. Muito bom trabalho e de grande utilidade.
    Parabéns, Ricardo Feitosa Vasconcelos.
    Sds.
    Pedro

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  2. Acho interessante dizerem que é “entendimento predominante que os juros moratórios convencionais continuam limitados a 1% ao mês”, sendo que a intenção do legislador em retirar do código o limite de 1% ano foi dar autonomia a convenção de fixar o percentual que achar razoável, segundo o próprio relator geral do novo código civil deputado Ricardo Fiuza.
    Quanto ao bancos cobrarem juros de mais de 120% ao ano não vemos quase ninguém dessa “corrente predominante” se pronunciar que são abusivos.

    Interessante, não é???

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  3. Sr. Wagner Carpi, interessante pq ainda predomina o mundo capitalista. A posição majoritária é para a limitação dos juros de MORA ao percentual de 1% ao ano. O que não há limitação para as instituições financeiras (capital x capital) é a estipualação dos juros REMUNERATORIOS (Súmula 396 STF). No caso específico de condomínio, não se há de falar em juros remuneratórios, mas sim de juros moratórios (pena por atraso). A primeira vista o legislador federal beneficiou o inadimplente também limitando a multa por atraso a 2%. Contudo, a legislação prevê para os inadimplentes contumazes a multa (prevista na convenção ou por 2/3 dos condomino em assembléia) de até 5 (cinco) vezes o valor da taxa de condomínio.

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  4. PODER JUDICIÁRIO
    TRIBUNAL DE JUSTIÇA
    Seção de Direito Privado – 26a Câmara
    APELAÇÃO COM REVISÃO N° 990.10.056284-3

    A douta sentença, complementada em sede de embargos declaratórios, não comporta
    alteração.

    Não se desconhece que os juros estão limitados à taxa de 1% e, tratando-se de verbas condominiais em atraso, a multa não poderá exceder a dois por cento.

    Na hipótese dos autos, porém, segundo se observa, a convenção dispôs de modo
    diverso ao estabelecer no seu artigo 10°, § 2o, que “a falta de pagamento na data do vencimento implicará multa de dois por cento mais o j u ro moratório de 0,33
    ao dia, após a data de vencimento sobre o valor devido, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva” (fls. 75v.).

    Estabelecida, aqui, pois, a exceção ao artigo 1336, § Io do novo código civil, na medida que “o condomínio que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês
    e multa de até dois por cento sobre o débito”, (grifei).

    Advirta-se que da convenção os condôminos ou assemelhados por ela tutelados não
    poderão subtrair-se.

    Na lição de João Batista Lopes “a convenção de condomínio tem caráter
    predominantemente estatutário ou institucional; sua natureza normativa alcança não só os signatários, mas todos os que ingressarem no universo do condomínio. Assim, a convenção é uma autêntica lei interna da comunidade, destinada a regrar o comportamento não só dos condôminos, mas de todas as pessoas que ocupem o difício, na qualidade de seus sucessores, prepostos, inquilinos, comodatários (Condomínio, 10° edição, RT. Pg. 88).

    Não se há de perder de vista, também, que, por força desse estatuto, os condôminos estarão obrigados ao pagamento das suas contribuições para atender às despesas ordinárias e extraordinárias que gravam a propriedade horizontal.

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  5. Acho temerário a tendência de a Convenção de Condomínio estipular juros por atraso de pagamento, de acordo com seu entendimento, sem respeitar nenhum limite, e isto tem sido observado em varias convenções mineiras. Embora muito juízes têm dado ganho de causa para os condominios, acho uma atitude temeraria, coincidente com o conceito de enriquecimento ilícito do condominio.

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  6. Prezados Juristas e Comentaristas
    Os questionamentos mais comuns dos condominos, é que o cálculo dos juros de mora a 1% a.m, deve ser calculado “pro rata dies”, ou seja divide-se o 1% por 30(mes) e calcula-se pelos dias de atraso, o que no pensar deles, daria 0,033 ao dia.
    Eles não entendem que o cálculo anteriormente utiizado era 0,33 ao dia que daria 9,99% a.m.
    Seria interessante publicarem artigo sobre esse assunto, tirando um encargo sobre os sindicos.
    Grato
    Admir Fiori

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  7. ola estou atrasada a 10 meses sou inquilina e sempre tem rateios, nao paguei por nao tive condiçoes agora que querro pagar estao cobrando 4x mais do devido o que posso fazer para negociar ja que a sindica nao entra em acordo.
    —————————
    Prezado(a) leitor(a),
    Infelizmente não posso ajudá-lo(a). Conforme advertido na página deste blog, intitulada “Nós, autores… nosso e-mail… e avisos legais” (http://sendajuridica.wordpress.com/about/): “Sobre perguntas específicas enviadas pelos internautas, não podemos respondê-las porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações de casos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também um dispositivo que impede os funcionários do Poder Judiciário de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da Ordem), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.”
    Obrigado.
    Ricardo

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  8. Prezados, meu condominio venceu dia 07.10.2012 valor r$ 466,61, paguei em cartório no dia 05.02.2013 o valor de r$ 805,91! Que cálculo é esse? Este valor é devido ?
    Grata
    solange
    —————————
    Prezado(a) leitor(a),
    Infelizmente não posso ajudá-lo(a). Conforme advertido na página deste blog, intitulada “Nós, autores… nosso e-mail… e avisos legais” (http://sendajuridica.wordpress.com/about/): “Sobre perguntas específicas enviadas pelos internautas, não podemos respondê-las porque, nos termos do Estatuto da OAB, a atividade de consultoria jurídica (orientações de casos) é privativa dos inscritos na OAB (advogados propriamente ditos). No mesmo Estatuto há também um dispositivo que impede os funcionários do Poder Judiciário de exercerem qualquer atividade advocatícia e de serem inscritos na OAB (tirarem carteira da Ordem), enquanto forem servidores, por se tratar de atividades consideradas incompatíveis entre si.”
    Obrigado.
    Ricardo

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